Ő élvezi és Én? Amit a haszonélvezetről tudni kell ingatlanvásárlás előtt!

A barátom mesélte, hogy nagyon szerencsésnek érzi magát. Két nagyon hasonló ingatlant talált, mindkettőnek körülbelül 100.000.000 forint volt a minimális (alku utáni) piaci értéke, de az egyiket mégis 90.000.000 forintért árulták „SŰRGŐS! ALKALMI VÉTEL!” jeligére. Barátom élt is a lehetőséggel és lecsapott rá. Egyedül annyi apró kellemetlenség van a dologban, hogy lakik benne egy 73 éves néni, akinek holtig tartó haszonélvezeti joga van az ingatlanon… 

Először is, sokan azt hiszik, hogy haszonélvezettel terhelt ingatlant nem lehet eladni, az nem forgalomképes, de ez TÉVEDÉS! A haszonélvezettel terhelt ingatlant is el lehet adni, ugyanis a tulajdonos személyében bekövetkezett változás nem érint a haszonélvezeti jogot!

A haszonélvezetet jogszabály (pl.: elhunyt anya után a lakás rá eső tulajdonrészét a gyerek örökli, de a lakáson túlélő apának haszonélvezete keletkezik) vagy szerződés keletkeztetheti (pl. a szülő a gyereknek ajándékozza az ingatlant és saját részére holtig tartó haszonélvezetet keletkeztet).  A haszonélvezet lehet természetes személy (ember) esetén határozott idejű vagy holtig tartó, jogi személy (cég) esetén pedig max. 50 év.

A haszonélvezőnek joga van a használathoz, birtokláshoz, a hasznosításhoz és a hasznok szedéséhez. A haszonélvező akár „bérbe is adhatja „a haszonélvezeti joghoz kapcsolódó jogosultságait ellenérték fejében, de csak akkor, hogy ha a tulajdonos azonos feltételek mellett arra nem tart igényt.

(Pl. A néni a ház egyik szobáját vagy akár több szobáját is kiadhatja albérletbe diákoknak, de csak akkor, ha ugyanolyan feltételek mellett a tulajdonos nem akarja azokat kibérelni.)

A Haszonélvező az ingatlanra nem vehet fel hitelt és azt nem is adhatja el.

Fontos megjegyezni azt is, hogy a haszonélvezőt terhelik az ingatlannal kapcsolatos terhek -kivéve a rendkívüli javítási és helyreállítási költségek- és a használattal járó kötelezettségek.

Haszonélvező köteles tűrni, hogy a használatot a tulajdonos ellenőrizze és amennyiben a tulajdonos azt tapasztalja, hogy haszonélvező az ingatlant rongálja, nem rendeltetésszerűen használja, egyéb módon veszélyezteti, úgy biztosíték adására szólíthatja fel a haszonélvezőt. Amennyiben Haszonélvező nem ad biztosítékot, úgy a bíróság a biztosíték adásáig felfüggesztheti a haszonélvezeti jogát.

A tulajdonosának ahhoz van joga, hogy rendelkezzen az ingatlannal, azaz eladhatja, elajándékozhatja, hitelt vehet fel rá.

A tulajdonos is használhat, birtokolhat, hasznosíthat és szedhet hasznokat, de csak akkor, ha ezekkel a jogokkal a haszonélvező nem él vagy azt bérbe adja a tulajdonosnak! Ugyanis a haszonélvezőnek ezek a jogai megelőzik a tulajdonosi jogokat! Ergo pusztán a tulajdonosi jogokra hivatkozva nem lehet beköltözni az ingatlanba, nem lehet használni, hasznait szedni.…

A haszonélvező a magát a haszonélvezeti jogot Nem ruházhatja másra, ellenben lemondhat róla akár ingyen, akár ellenérték fejében, ugyanis a haszonélvezetnek van egy  ”megváltási ára”.

A haszonélvezettel terhelt ingatant meg lehet venni és úgy praktikus, ha az adásvétel során egyúttal a haszonélvezetet is megváltjuk (kifizetjük), vagy bérbe vesszük.

Amennyiben megvásároljuk, úgy haszonélvezeti jog értékének megállapításánál az ingatlan aktuális forgalmi értékének az 1/20-át kell venni, megszorozva a haszonélvező életkorához igazodó szorzószámokkal.

Ha a haszonélvező:

- 25 év alatti, a szorzószám:10;

-25-50 éves, a szorzószám: 8,

-51-65 éves, a szorzószám: 6;

-65 évnél idősebb, a szorzószán: 4.

Összegezve tehát, ha 100.000.000 forint az ingatlan vételára, akkor az 1/20-a 5.000.000 forint, amit, ha megszorzunk 4-el (mert a barátom haszonélvezője csak 73 éves) akkor 20.000.000 Forintot kapunk, vagyis a 100.000.000 Forint vételárból 20.000.000 Forint jár a haszonélvezőnek amennyiben lemond a haszonélvezeti jogáról és 80.000.000 Forint az eladónak.

Másik lehetőség a megváltáson kívül, hogy a használat, a hasznosítás, hasznok szedésének a jogát átadja (bérbe adja) a haszonélvező.

Tehát a barátom jobban járt volna, ha egy összegben kifizeti a vételárat és megváltja a haszonélvezetet, vagy ha ehhez nem volt elég pénze, akkor a vételár megfizetését követően, egy bérleti szerződéssel még mindig rendezhette volna a használatot a haszonélvezővel, ugyanis megegyezés hiányában, ő kénytelen lesz máshol albérleteskedni, hiszen a haszonélvezetből kitenni senkit nem lehet.